意昂3由亿翰智库主办、全联房地产商会指导的2018中国房地产业战略峰会在上海隆重举办。
此次峰会以“向心·聚力·筑梦·同行”为主题，围绕企业经营模式、融资路径、产品服务升级等展开讨论，致力于共迎行业新时代、共担企业新责任，为行业健康发展积极注入新活力。
1、结合国情，中国的购物中心分成四个类型：都市型购物中心、地区型购物中心、社区型购物中心和奥特莱斯型购物中心。
2、除了传统业态，如零售、餐饮、儿童、电影院等业态以外，一些新兴业态，如新零售等在购物中心里开店的欲望越来越强。
3、消费升级的势头不会变，消费升级有三个特别重要的特征：爱美丽、爱生活、爱健康。
4、购物中心发展到现在阶段，存在不平衡不充分的现实情况，可以关注一下部分有活力待释放的三四线城市。
今天这个会，据了解已经进入了第三天的议程，我觉得亿翰很不容易，中国连锁经营协会成立二十一年了，办会也是我们很重要的一部分工作，我知道做会很辛苦。此次峰会各个板块，我看他们都精心设计过，题目也非常好，请的人也都不错，在做会方面我深有感触，为你们的辛苦付出表示感谢！也非常荣幸接受邀请参加今天的会议。中国连锁经营协会在座的也许不是很清楚，其实我是代表了商业这个部分，和地产的关系在后面的讲话当中再解释。
简单介绍一下，中国连锁经营协会是在1997年成立的，今年是中国改革开放四十周年，中国商业流通领域的改革起于八十年代末，国务院当时对中国经济发展是处于从计划经济向市场经济过渡的商品经济阶段。八十年代，我参加工作进入商业部的时候，我们还存在计划经济当中很重要的特征，就是各种票证，粮票、肉票、布票、自行车票，所有的东西都是商业部管理，典型的计划经济时期。
改革开放以后，到了八十年代末、九十年代初，中国的商业流通怎么改？国务院给了一些方向，商业部取消，物资部取消，成立了国内贸易部，在国内贸易部成立之前，国务院规定在国内贸易部期间要发展三件大事作为中国流通领域改革的方向。第一，发展连锁经营；第二，发展物流配送；第三，发展电子商务。
四十年过去了，可以这么讲，中国商业流通领域最大的现实成果就是连锁经营，从无到有，从小到大，从东部一线城市到现在全国各地蓬勃发展，同时也从最早的超市、快餐，到现在业态达一百多种，覆盖面非常非常的宽。连锁经营对于整个中国流通领域现代化的推动，对于整个中国消费市场的推动是非常巨大的。
今年改革开放四十周年，也是中国商业流通业全面对外改革开放二十四周年，所以说在今年所有协会的活动当中，都是把这作为一个很重要的浓墨重彩的一笔进行宣传推广。
说到中国商业的发展，可以说购物中心是非常重要的，也是改革开放的一个成果之一。商业这种物业形态，原来大家更熟悉的是超市、百货店……这些相对来讲还是属于九十年代迅速发展起来的，而购物中心对于我们整个城市商业整体水平的提高，特别是在以上海、深圳等高起点的商业地产项目的推动和带动下，逐渐从一线城市往三三线城市，从东向西，从南到北推动，其实也就十多年时间的事情。
2001年一直到2004年，每年中国连锁经营协会的中国连锁业大会，万达的王健林先生都会去，例如在2002年的连锁业大会，包括百联、王府井、沃尔玛、家乐福等很多企业，我们就专注做甲乙方供需对接会；2004年在武汉召开中国连锁业大会，邀请ICSC创会会长库珀先生专门从美国过来，和王健林先生做了一场对话，在会上，协会建议把购物中心作为一种现代购物形式写进国标里面，这个国标2009年商务部委托我们完成，叫做零售业态分类标准，前年开始进行修改。我们把购物中心作为一种商业业态的形式体现，我们对购物中心的研究也是从商业的角度切入的。
协会为了推动商业的内容，2006年我们成立了中国连锁经营协会连锁品牌与购物中心合作委员会，这个委员会第一个使命就是推动各个业态和购物中心运营方合作，推动双方在坚持契约，秉持契约精神的前提下进行共同发展。
在2010年到2014年期间，商务部委托中国连锁经营协会做了两个行业标准，一个叫购物中心业态组合规范，这个规范借鉴了美国和欧洲，包括东南亚，结合我们国情，我们把中国的购物中心分成四个类型，叫做都市型购物中心、地区型购物中心、社区型购物中心和奥特莱斯型购物中心。在2013年我们受商务部委托又开始制定购物中心等级划分规范。
前几年大家都会感受到局部地区的购物中心供应链过大，空置率过高，同时存在招商难、开业难等各种各样的问题，所以商务部委托中国连锁经营协会做购物中心的发展报告和购物中心发展指数。
在我们做了五年左右的年度报告以后，从去年开始，中国连锁经营协会和相关机构开始做购物中心的发展指数，商务部的要求是每个季度、每个年度发布。目前我们已经发布了2016年、2017年年度报告，以及去年的四个季度和今年前两个季度的报告，具体由商务部新闻发言人对外发布，在中央二台播放。
今天借这个机会把我们8月2号商务部发布的《中国购物中心二季度指数》简单给大家做一个介绍，我也提一些个人观点。
首先8月2号商务部发布了今年二季度的购物中心指数，综合指数是66.1，环比下降了1.4，但是还是高出我们50的荣枯线，也高于去年统计的指数。大家知道二季度是商业淡季，4月、5月、6月，也没有太大的节日，普遍来讲，二季度各个业态中餐饮好一点，但是零售的各个业态基本上属于常态，数字不会很好看。加之今年的情况可能会有一些特殊原因，中美贸易战对于消费信心指数的影响已经初显，这是我们不可忽视的一个因素，数字反映在三季度会更显著。
宏观市场指数，第二季度环比下降了8.2%，达到了69.7%，这里面包含各种原因，其中一些相对微观的原因是一些消费力比较弱的二三线城市的出租率在下降，比如说长春、兰州、宜昌、嘉兴等。
整体来讲购物中心的租赁活跃度指数也下降了1.7%，这可能是受到华东、华南、华中购物中心进行了调铺，致使短期租金受到了一些影响。
运营指数也不是很乐观，环比下跌了6.7%，整个二季度主要的指数表现都是让人有点压力。
从城市来看，一线城市零售市场表现还是比较好，毕竟需求和可支配收入，包括供应资源都是充沛的，北上广深四城市的购物中心，平均出租率与上季度基本持平，有的城市还有提高。特别是都市型购物中心，基于一些辐射全市乃至全国的优势，依然保持了非常强的态势；二线城市一些局部地区已经显示出一些问题，比如说租金不升反降等问题都导致了项目招商的时候，可能因招商难而推迟开业，还有一些购物中心开铺率就是60%—70%，甚至有些建成之后迟迟不能开业，确实很让人担心，这里面也反映了购物中心发展不平衡的问题。
我们把购物中心分成四个类别，从类别上来讲，最抢眼的是奥特莱斯，奥特莱斯购物中心不管是一线城市、二线城市，运作到两三年以后表现都非常好，不仅是价格吸引人，还有把它作为一个旅游目的地来看，其服务的项目、建筑本身都有很多变化，提升了很多。我们现在本土已经形成了一些做奥特莱斯的连锁品牌和连锁总部，比如说百联集团，比如说王府井集团，包括首创、华联等，投入的力量也比较大。
另外就是社区型购物中心，随着城市化，城市一些新区发展，当时已经配套的一些社区型购物中心，这两年随着人口入住率的提高，社区型购物中心得到了很好的发展，但是在老城区里面，特别是北京上海这样一些一线城市老城区里面，社区型购物中心还是配备不足，可能未来社区里头的社区型购物中心要加强。
从品牌端来看，和以往相比，除了传统业态，如零售、餐饮、儿童、电影院这些业态以外，一些新兴业态在购物中心里开店的欲望越来越强，比如说盒马鲜生，这种新零售代表的快消零售企业他们基本上也在购物中心开业，同时乐客这种线上线下融合的健身项目，纷纷从线上走到线下。
购物中心的业态，我们只有想不到没有做不到。前一段时间去了青岛，青岛开了一个未来广场把动物园开进去了，刚才和台下的老总交流，比如说海洋城，大体量的运动、休闲、娱乐等业态，体验服务类业态不断进入购物中心。
前几天国家统计局发布了上个月社会商品零售总额指数等数据，其中有一点就是社会商业零售总额的增幅不是很明显，但是服务类消费的支出增长还是比较明显的。现在消费者更愿意为服务买单，消费升级在我们的研究当中我们认为有三个特别重要的特征：爱美丽、爱生活、爱健康。爱美丽带动了很多服装服饰休闲时尚业态的发展，服装实体店开店意愿，从2016年下半年开始越来越强，包括今年上半年都保持着非常旺盛的开店需求，希望到购物中心去开店，店铺复合性越来越大，面积也越来越大，还有化妆品复合店也越来越多，同时细分的店也越来越多，专门做彩妆的、专门做面膜的也不断在购物中心出现；爱生活的品类就很多了，我们看到很多购物中心里面有很多生活方式类的店不断涌现，北欧风格、日韩风格、中国传统风格等很多生活方式店，生活方式店不光是零售，有很多体验，以及承载了很多文化创意在里面的业态；爱健康也特别多，包含吃、运动、养生等等领域。
尽管现在消费信心受到了一些外部环境的影响，但是从我们的判断来讲，消费升级的势头不会变，消费者的新的消费习惯的养成会继续保持下去，这样的一些体验类、服务类、提高生活品质类、实现美好生活的商业业态还会继续得到发展。
最后一点，受到中美贸易战进一步的持续状态影响，消费信心可能会受到一些影响，但是不管怎么样，购物中心发展到现在这个阶段，不平衡不充分的这种现实是存在的。三四线城市的空间还是很大的，在福建、浙江等一些经济发展地区，有一些县级城市，包括县级市或者说县城，都没有像样的现代化购物中心和商业设施，所以说在上个月，在瑞安、义乌开的购物中心会非常火爆，一天十几万的人流，出现万人空巷的现象。如果在座的有购物中心的开发企业，可以关注一下周边三四线城市，那里是有活力待释放的。谢谢大家！
本文由:意昂(中国)官方平台进出口贸易公司提供